Ihr Haus braucht dringend eine neue Heizung, das Dach hat seinen besten Tag schon lange hinter sich und die Fenster lassen die Wärme raus wie ein offenes Scheunentor – sanieren oder verkaufen? Das ist eine der schwierigsten Fragen, die Immobilieneigentümer im Raum Augsburg und Aichach-Friedberg aktuell beschäftigt. Und sie wird durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG), steigende Handwerkerpreise und einen nach wie vor aktiven Immobilienmarkt nicht einfacher.
Als Immobilienmakler, der seit über einem Jahrzehnt in Augsburg und der Region tätig ist, erlebe ich diese Abwägung fast täglich. In diesem Artikel gebe ich Ihnen ein klares Entscheidungsraster an die Hand – mit konkreten Zahlen, typischen Szenarien aus der Region und dem Blick auf das, was wirklich zählt: Ihre finanzielle und persönliche Situation.
💡 Das Wichtigste auf einen Blick
Die Frage „Sanieren oder verkaufen?" ist keine Frage des Herzens – sie ist eine Frage der Zahlen. In einer Region mit hohen Immobilienwerten wie Augsburg und Umgebung lohnt es sich, beide Szenarien konkret durchzurechnen, bevor eine Entscheidung fällt.
Früher war es einfach: Wer eine ältere Immobilie hatte, entschied nach Bauchgefühl oder finanzieller Lage. 2026 kommen gleich mehrere Faktoren zusammen, die die Rechnung komplizieren.
Seit 2024 gilt das verschärfte GEG. Wer eine neue Heizung einbaut, muss zu mindestens 65 % auf erneuerbare Energien setzen. Das betrifft besonders Häuser aus den 1960er bis 1990er Jahren – also einen Großteil des Bestands im Raum Augsburg und Aichach-Friedberg. Gleichzeitig sind Handwerker gut ausgelastet und Sanierungskosten auf einem historischen Höchststand.
Wer in einem schlecht gedämmten Haus wohnt oder ein solches vermietet, spürt die gestiegenen Energiekosten direkt. Energieausweise mit schlechten Werten (Klasse E, F, G, H) können den Vermietungserfolg und den Verkaufspreis einer Immobilie inzwischen spürbar beeinflussen.
Trotz bundesweiter Abkühlung zeigt sich der Immobilienmarkt in Augsburg und Aichach-Friedberg robust. Die Nachfrage von Familien, die aus München wegziehen, und die begrenzte Neubautätigkeit sorgen dafür, dass gut vorbereitete Immobilien – auch mit Sanierungsbedarf – weiterhin gute Verkaufspreise erzielen.
Bevor Sie entscheiden, brauchen Sie eine realistische Kostenschätzung. Viele Eigentümer unterschätzen den Umfang erheblich – und investieren dann in Maßnahmen, die den Verkaufspreis nicht im gleichen Maße steigern.
⚠️ Typische Sanierungskosten im Raum Augsburg 2026 (grobe Richtwerte)
Preise variieren je nach Baujahr, Zustand und Objektgröße. Handwerkerengpässe können Wartezeiten und Preisaufschläge bedeuten.
Das entscheidende Gegenstück zu diesen Kosten ist die Frage: Um wie viel steigt der Wert meiner Immobilie durch die Sanierung? Und genau hier liegt der Knackpunkt – denn der Zusammenhang ist nicht linear.
Eine energetische Sanierung führt nicht automatisch zu einer proportionalen Wertsteigerung. Entscheidend sind Lage, Zustand vor der Sanierung und die Art der Maßnahmen.
| ✅ Sanierung lohnt sich, wenn … | ❌ Sanierung lohnt sich nicht, wenn … |
|---|---|
| Sie die Immobilie langfristig selbst nutzen oder vermieten wollen | Mehrere große Gewerke gleichzeitig fällig sind (Dach, Heizung, Fenster) |
| Die Substanz des Hauses gut ist und nur einzelne Systeme veraltet sind | Das Eigenkapital für die Sanierung fehlt oder teuer finanziert werden muss |
| Staatliche Förderung (BEG/KfW) einen großen Teil der Kosten abdeckt | Sie kurz- oder mittelfristig verkaufen möchten |
| Der Energieausweis aktuell Klasse F, G oder H ausweist | Die Lage einen hohen Grundwert hat, der unabhängig vom Zustand zieht |
Viele Eigentümer scheuen den Verkauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie, weil sie befürchten, „verschenkt" zu werden. Diese Sorge ist verständlich – aber oft unbegründet.
Im Raum Augsburg und Aichach-Friedberg gibt es eine starke Nachfrage nach Bestandsimmobilien mit Potenzial – insbesondere von jungen Familien, die bewusst ein älteres Haus kaufen, um es nach eigenen Vorstellungen zu sanieren und dabei staatliche Förderungen für sich als Ersterwerber zu nutzen. Was für Sie Sanierungsstau ist, ist für diese Käufer oft ein willkommener Gestaltungsspielraum.
💡 Praxis-Tipp
Ein unsaniertes Haus in guter Lage ist kein „Problemfall" – es ist eine Leinwand. Käufer können Förderungen als Ersterwerber nutzen, die Ihnen als langjährigem Eigentümer nicht mehr zustehen. Ihr „Sanierungsstau" ist für den richtigen Käufer ein Vorteil – wenn er richtig vermarktet wird.
Es gibt keine Universalantwort – aber es gibt die richtigen Fragen. Prüfen Sie diese 5 Punkte, um Klarheit zu gewinnen:
| Frage | Ja → eher sanieren | Nein → eher verkaufen |
|---|---|---|
| Planen Sie, mindestens 10 Jahre in der Immobilie zu bleiben? | Sanierung amortisiert sich langfristig | Rückfluss zu gering |
| Haben Sie Eigenkapital für die Sanierung ohne Kredit? | Kosten überschaubar | Finanzierungskosten fressen Vorteil auf |
| Ist die Substanz der Immobilie gut (kein Schimmel, kein Hausschwamm)? | Sinnvolle Basis für Investition | Risiko von Folgekosten zu hoch |
| Sind Sie handwerklich vernetzt und können Aufwand koordinieren? | Stressaufwand beherrschbar | Sanierung wird zur Belastung |
| Benötigen Sie das Kapital aus der Immobilie für andere Zwecke? | Kapital ist gebunden – Sanierung erst prüfen | Verkauf schafft Liquidität |
Nein – eine Sanierungspflicht vor dem Verkauf gibt es in Deutschland grundsätzlich nicht. Käufer erwerben die Immobilie im Ist-Zustand. Allerdings müssen Sie als Verkäufer bekannte Mängel offenlegen. Eine Sanierung kurz vor dem Verkauf lohnt sich selten, da die Kosten in der Regel nicht vollständig im Preis zurückfließen.
Das GEG sieht vor, dass neue Eigentümer bestimmte Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf umsetzen müssen – insbesondere die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Warmwasserleitungen sowie den Austausch von Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind. Käufer sollten das wissen – und Verkäufer können diese Transparenz aktiv nutzen, um Vertrauen aufzubauen.
Ja – insbesondere in gefragten Lagen wie Augsburg-West, Friedberg oder dem Wittelsbacher Land. Wichtig ist eine realistische Preisgestaltung auf Basis einer fundierten Marktwertanalyse und eine zielgerichtete Vermarktung an die passende Käufergruppe.
Ja – die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über das BAFA und die KfW bietet Zuschüsse und vergünstigte Kredite für energetische Sanierungen. Besonders interessant: die Heizungsförderung mit bis zu 70 % Zuschuss in bestimmten Konstellationen. Allerdings sind die Programme an Bedingungen geknüpft – eine unabhängige Energieberatung ist der erste Schritt.
Das lässt sich nur durch eine individuelle Marktwertanalyse verlässlich beantworten. Onlinerechner kennen Ihre Mikrolage, den Zustand und aktuelle Transaktionspreise nicht. Eine professionelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler ist die Grundlage für jede fundierte Entscheidung – ob sanieren oder verkaufen.
Die Frage „Immobilie sanieren oder verkaufen?" lässt sich nicht pauschal beantworten – aber sie lässt sich systematisch klären. Wer die Sanierungskosten kennt, den aktuellen Marktwert seiner Immobilie weiß und seine eigene Lebenssituation realistisch einschätzt, kommt zu einer Entscheidung, die er nicht bereut.
In der Region Augsburg und Aichach-Friedberg haben Eigentümer 2026 eine gute Ausgangslage: Der Markt nimmt sanierungsbedürftige Immobilien auf – wenn sie richtig gewertet und zielgerichtet vermarktet werden. Und wer sanieren möchte, hat mit staatlichen Förderprogrammen eine echte Chance auf eine wirtschaftlich sinnvolle Investition.
Der erste Schritt ist immer der gleiche: Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten. Damit haben Sie die Zahlen, die Sie für jede weitere Entscheidung brauchen.
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