Geerbte Immobilie in Augsburg
Sie haben eine Immobilie in Augsburg, Friedberg, Aichach oder dem Wittelsbacher Land geerbt – und wissen noch nicht, was Sie damit machen sollen? Dann geht es Ihnen wie vielen Erben in der Region: Das Herz sagt „behalten", der Verstand fragt „aber was kostet mich das eigentlich?" – und das Finanzamt klopft schon an die Tür.
Als Immobilienmakler, der seit über einem Jahrzehnt im Raum Augsburg und Aichach-Friedberg tätig ist, begleite ich regelmäßig Erben durch genau diese Entscheidung. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Steuerregeln Sie kennen müssen, wie hoch die Freibeträge sind und wann es in unserer Region sinnvoller ist, die geerbte Immobilie zu verkaufen statt zu behalten.
💡 Das Wichtigste auf einen Blick
In der Region Augsburg/Aichach-Friedberg sind Immobilienwerte in den letzten Jahren stark gestiegen. Das bedeutet: Selbst enge Familienmitglieder rutschen mit ihrer Erbschaft schnell über den gesetzlichen Freibetrag. Wer die Regeln kennt, kann Steuern legal und vollständig vermeiden.
Erbschaftssteuer auf Immobilien: So funktioniert es in Bayern
Grundsätzlich gilt in Deutschland: Wer erbt, muss das Erbe dem Finanzamt melden – innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls. Das Finanzamt bewertet die Immobilie dann eigenständig, oft nach dem sogenannten Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Das Problem: Diese Schätzung entspricht häufig nicht dem realen Marktwert – und kann zu Ihrem Nachteil ausfallen.
Entscheidend für die Steuerbelastung ist zunächst der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz.
Freibeträge und Steuersätze im Überblick
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | Steuerklasse I | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | Steuerklasse I | 7–30 % |
| Enkelkinder | 200.000 € | Steuerklasse I | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | Steuerklasse II | 15–43 % |
| Freunde, Partner (unverheiratet) | 20.000 € | Steuerklasse III | 30–50 % |
⚠️ Wichtig für Augsburg & Umgebung
Die Freibeträge klingen zunächst großzügig – aber: Im Raum Augsburg, Friedberg und Aichach kostet ein gut erhaltenes Einfamilienhaus heute schnell 500.000 € bis 800.000 € oder mehr. Kinder rutschen damit trotz des 400.000-€-Freibetrags in die Steuerpflicht. Geschwister oder unverheiratete Partner sind noch stärker betroffen.
Das Familienheim-Privileg: Wann die geerbte Immobilie vollständig steuerfrei bleibt
Es gibt eine mächtige Ausnahme, mit der Sie die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie vollständig und legal auf null reduzieren können – das sogenannte Familienheim-Privileg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Die Bedingungen für die Steuerfreiheit
- Selbstbewohnung: Sie müssen die geerbte Immobilie unverzüglich (innerhalb von 6 Monaten) selbst beziehen und als Hauptwohnsitz nutzen.
- 10 Jahre Mindestnutzung: Sie müssen mindestens 10 Jahre darin wohnen bleiben. Wer früher auszieht – ohne zwingenden Grund wie Pflegebedürftigkeit oder Jobwechsel – zahlt die Steuer rückwirkend.
- Wohnfläche max. 200 m²: Die Steuerbefreiung gilt nur für die ersten 200 m². Fläche darüber ist steuerpflichtig.
- Personenkreis: Gilt für den überlebenden Ehepartner/Lebenspartner ohne Flächenbegrenzung und für Kinder (bis 200 m²).
Praxis-Check: Lohnt sich der Einzug in unserer Region?
Diese Frage ist in der Region Augsburg besonders interessant – weil die Immobilienwerte und damit die potenziellen Steuerersparnisse so hoch sind. Hier einige typische Szenarien:
| ✅ Einziehen lohnt sich, wenn … | ❌ Einziehen lohnt sich nicht, wenn … |
|---|---|
| Sie ohnehin in der Region wohnen und den Wohnraum brauchen | Sie beruflich gebunden sind und nicht umziehen können |
| Sie im Homeoffice arbeiten und Pendeln kein Thema ist | Die Immobilie sanierungsbedürftig ist und die Kosten den Steuervorteil auffressen |
| Das Haus in Friedberg oder Aichach zu Ihrer Lebenssituation passt | Sie die 10 Jahre nicht realistisch durchhalten können oder wollen |
| Der Immobilienwert hoch ist und die Steuerersparnis fünf- bis sechsstellig wäre | Sie das Kapital aus dem Verkauf dringend für andere Zwecke benötigen |
Die Spekulationssteuer: Der 10-Jahres-Countdown
Wer die geerbte Immobilie verkaufen möchte, muss eine weitere Steuer im Blick behalten: die Spekulationssteuer auf private Veräußerungsgewinne. Sie entsteht, wenn zwischen dem Kauf der Immobilie durch den Erblasser und dem Verkauf durch den Erben weniger als 10 Jahre liegen.
📌 Das gilt beim Erbe
Als Erbe treten Sie steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Maßgeblich ist also das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers – nicht das Datum, an dem Sie die Immobilie geerbt haben.
Hat der Erblasser die Immobilie z. B. 2018 gekauft und Sie erben 2024: Die 10-Jahres-Frist läuft noch bis 2028. Wenn Sie vor 2028 verkaufen, fällt auf den Gewinn Ihr persönlicher Einkommensteuersatz an.
Ausnahmen von der Spekulationssteuer
- Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt (oder in den letzten 2 Jahren vor dem Tod).
- 10 Jahre sind seit dem Kauf durch den Erblasser vergangen.
- Sie als Erbe haben die Immobilie nach dem Erbe mindestens 2 Jahre selbst bewohnt.
In einer Region mit der Preisentwicklung wie Augsburg und Umgebung kann der steuerpflichtige Gewinn schnell im sechsstelligen Bereich liegen. Wer die Fristen kennt, kann gezielt planen – und gegebenenfalls einfach ein oder zwei Jahre warten, bis die Steuerfreiheit eintritt.
Die Sanierungsfalle: Wenn das Erbe zur Kostenfalle wird
Viele geerbte Immobilien in der Region Augsburg stammen aus den 1960er bis 1990er Jahren. Diese Häuser sind zwar oft substanziell solide gebaut – aber energetisch nicht mehr auf dem Stand des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), das seit 2024 verschärft gilt.
Was bedeutet das für Sie als Erbe?
- Heizungstausch: Fällt eine alte Ölheizung aus, greift in vielen Fällen die Pflicht zum Einbau einer erneuerbaren Heizung. Kosten: 20.000–40.000 €, je nach Förderprogramm.
- Dachdämmung & Fenster: Bei einem kompletten energetischen Sanierungspaket sind schnell 60.000–120.000 € fällig.
- Förderungen für Käufer, nicht für Erben: Viele staatliche Förderprogramme (BEG, KfW) können bevorzugt von neuen Eigentümern genutzt werden – nicht von solchen, die das Objekt schon jahrelang halten.
💡 Praxis-Tipp
Ein unsaniertes Haus in Augsburg oder Friedberg ist kein „Problemfall" – es ist eine Leinwand mit staatlichem Zuschuss für den Käufer. Viele junge Familien aus dem Raum München suchen gezielt nach solchen Objekten, weil sie die Sanierung nach ihren Vorstellungen gestalten und fördern lassen können. Ihr „Sanierungsstau" ist für den richtigen Käufer ein Vorteil.
Behalten oder verkaufen? Die Entscheidungsmatrix
Es gibt keine universelle Antwort – aber es gibt die richtigen Fragen. Prüfen Sie diese 5 Punkte, um zu einer klaren Entscheidung zu kommen:
| Frage | Ja → eher behalten | Nein → eher verkaufen |
|---|---|---|
| Können Sie einziehen und 10 Jahre bleiben? | Steuerfreiheit nutzen | Spekulationssteuer prüfen |
| Liegt das Haus in Ihrer Wunschlage? | Lebensqualität + Vermögen | Kapital sinnvoller einsetzen |
| Können Sie Sanierungskosten stemmen? | Wert langfristig steigern | Verkauf vor Sanierung prüfen |
| Ist die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen? | Steuerfrei vermieten/nutzen | Günstigerer Verkaufszeitpunkt |
| Haben Sie Miterben mit anderen Interessen? | Einigung nötig | Verkauf als Lösung für alle |
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie (FAQ)
Muss ich eine geerbte Immobilie dem Finanzamt melden?
Ja, innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis des Erbfalls. Das gilt auch dann, wenn Sie durch Freibeträge letztlich keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Versäumen Sie die Frist, kann das als Steuerhinterziehung gewertet werden.
Was passiert, wenn mehrere Geschwister erben?
Dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen – Behalten, Vermieten, Verkaufen – müssen gemeinsam getroffen werden. Das ist in der Praxis oft konfliktträchtig. Eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt (Erbrecht) und einen Immobilienmakler für die Wertermittlung kann helfen, Streit zu vermeiden.
Kann ich eine geerbte Immobilie steuerfrei vermieten?
Ja, die Vermietung selbst ist nicht erbschaftsteuerpflichtig. Mieteinnahmen sind jedoch einkommensteuerpflichtig. Wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist und Sie die Immobilie vermieten (statt selbst zu bewohnen), ist ein späterer Verkauf bis zum Ablauf der Frist steuerpflichtig.
Wie schnell kann ich eine geerbte Immobilie in Augsburg verkaufen?
Rechtlich können Sie sofort verkaufen – sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind bzw. einen Erbschein vorlegen können. Bei gut vorbereiteten Verkäufen im Raum Augsburg sind realistische Verkaufszeiten von 6–14 Wochen bis zum Notartermin erreichbar.
Was ist meine geerbte Immobilie in Augsburg wirklich wert?
Das lässt sich nur durch eine individuelle Marktwertanalyse zuverlässig sagen. Onlinerechner geben nur grobe Richtwerte und kennen die Mikrolage nicht. Das Finanzamt bewertet oft nach Schema F – manchmal zu hoch, manchmal zu niedrig. Eine professionelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler ist der sicherste Ausgangspunkt für jede weitere Entscheidung.
Fazit: Kluge Entscheidungen brauchen klare Zahlen
Eine geerbte Immobilie in Augsburg oder Aichach-Friedberg ist in den meisten Fällen ein wertvolles Erbe – aber nur, wenn Sie es klug verwalten. Prüfen Sie die Freibeträge, informieren Sie sich über das Familienheim-Privileg, und schauen Sie genau hin, ob die Spekulationsfrist noch läuft.
Der erste und wichtigste Schritt ist immer die gleiche Frage: Was ist die Immobilie heute wirklich wert? Wer diese Zahl kennt, kann alle weiteren Entscheidungen – Behalten, Vermieten oder Verkaufen – auf einer soliden Grundlage treffen.
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