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Neue EU-Gebäuderichtlinie & Heizungsgesetz 2026: Müssen Eigentümer jetzt verkaufen?

Was die EPBD und die GEG-Reform für Immobilieneigentümer in Augsburg und dem Landkreis Aichach-Friedberg bedeuten und warum ein Verkauf oft keine Pflicht, aber manchmal eine Chance ist.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer fragen sich derzeit: Zwingt mich die neue EU-Gebäuderichtlinie oder das reformierte Heizungsgesetz dazu, meine Immobilie zu modernisieren oder besser gleich zu verkaufen? Die kurze Antwort lautet: Nein, es besteht keine Pflicht zum Verkauf. Die lange Antwort ist differenzierter und für Ihre persönliche Entscheidung durchaus relevant.

In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was sich gesetzlich konkret ändert, welche Fristen wirklich gelten und wie Sie als Eigentümer im Raum Augsburg und Aichach-Friedberg klug abwägen können.

1. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) – was steckt dahinter?

Am 28. Mai 2024 trat die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Direktive, kurz EPBD) in Kraft. Bis spätestens 29. Mai 2026 muss Deutschland diese Vorgaben in nationales Recht voraussichtlich durch eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) überführen.

Das übergeordnete Ziel: Der gesamte Gebäudebestand in der EU soll bis 2050 klimaneutral sein. Für Eigentümer stellen sich sofort Fragen: Muss ich sanieren? Muss ich meine alte Heizung tauschen? Und: Lohnt sich der Aufwand noch oder ist ein Verkauf die sinnvollere Option?

Was die EPBD konkret vorschreibt

Die Richtlinie unterscheidet klar zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden:

• Wohngebäude (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser): Es gibt keine EU-weite Zwangssanierungspflicht für einzelne Objekte. Stattdessen sollen Mitgliedstaaten nationale Pläne erstellen, die den Gesamtprimärenergieverbrauch im Wohnbestand bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 - 22 % senken.
• Nichtwohngebäude (Gewerbe, Büros, Hallen): Hier greift das sogenannte „Worst-First-Prinzip". Die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude müssen bis 2030 saniert werden, bis 2033 dann die schlechtesten 26 %.
• Neubauten: Ab 2030 gilt der neue Standard des „Nullemissionsgebäudes" kein CO₂-Ausstoß aus fossilen Quellen im Betrieb. Öffentliche Neubauten müssen diesen Standard bereits ab 2028 erfüllen.

Neue Energieausweise ab Mai 2026

Ein Bereich, der alle Eigentümer betrifft, ist der Energieausweis. Ab Mai 2026 gelten EU-weit einheitliche Energieausweise mit einer Skala von A bis G, die konkrete Sanierungsempfehlungen enthalten müssen. Zudem sollen alle Ausweise in einer zentralen Gebäudedatenbank digital erfasst werden.

• Beim Verkauf oder der Neuvermietung muss der Energieausweis aktiv vorgelegt werden nicht mehr nur auf Anfrage.
• Der Ausweis wird öffentlich einsehbar sein und enthält detailliertere Angaben zu Energieverbrauch, Heizung und Dämmstandard.
• Die Kosten für einen neuen Energieausweis steigen voraussichtlich auf 300 - 600 Euro, da Energieberater mehr Daten erheben müssen.

Wer seine Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen oder vermieten möchte, sollte rechtzeitig einen aktuellen Energieausweis erstellen lassen.

2. Das Heizungsgesetz 2026 – Reform statt Abschaffung

Das sogenannte „Heizungsgesetz" offiziell das Gebäudeenergiegesetz (GEG) war kaum ein Thema, das die Gemüter so erhitzt hat wie dieses. Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat sich Ende Februar 2026 auf Eckpunkte einer grundlegenden Reform geeinigt.

Was sich ändert: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Das GEG soll in „Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)" umbenannt und grundlegend vereinfacht werden. Die wichtigsten geplanten Änderungen, die zum 1. Juli 2026 in Kraft treten sollen:

• Die bisherige 65-Prozent-Regel (neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden) soll entfallen.
• Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden allerdings mit einer wachsenden Grüngasquote ab 2029 (zunächst 10 %).
• Die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen (§ 72 GEG) soll gestrichen werden.
• Bestehende, funktionstüchtige Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden.
• Die Förderung (bis zu 70 % Zuschuss für Wärmepumpen) bleibt mindestens bis 2029 bestehen.

Was bleibt unverändert?

• Ab 2045 darf grundsätzlich nicht mehr fossil geheizt werden an diesem Zieldatum hält auch die neue Bundesregierung fest.
• Der CO₂-Preis steigt weiter: Ab 2026 liegt er bei 55 - 66 Euro pro Tonne, ab 2027 orientiert er sich am europäischen Emissionshandel. Das macht fossile Energieträger langfristig teurer.
• Die kommunale Wärmeplanung bleibt relevant: In Großstädten über 100.000 Einwohner muss diese bis 30. Juni 2026 vorliegen, in kleineren Kommunen bis 30. Juni 2028. Augsburg als kreisfreie Stadt ist dabei direkt betroffen.

3. Müssen Eigentümer jetzt verkaufen?

Die klare Antwort: Nein – eine gesetzliche Verkaufspflicht gibt es nicht und ist auch nicht geplant. Dennoch kann ein Verkauf in bestimmten Situationen die wirtschaftlich sinnvollste Entscheidung sein. Wir unterscheiden drei typische Eigentümerprofile:

Profil 1: Gut saniertes oder neueres Gebäude (Effizienzklasse A - C)

Für Sie ändert sich kurzfristig wenig. Ihre Immobilie erfüllt bereits hohe energetische Standards, ist am Markt attraktiv und wird durch die neuen Regelungen eher aufgewertet. Ein Verkauf ist keine Notwendigkeit aber wenn Sie ohnehin veräußern möchten, ist jetzt ein guter Zeitpunkt: Der Energieausweis spricht für Ihr Objekt.

Profil 2: Älteres Gebäude mit Sanierungsbedarf (Effizienzklasse D - F)

Hier lohnt eine genaue Abwägung: Investieren Sie in Sanierung und modernisieren Sie, oder verkaufen Sie das Objekt im aktuellen Zustand? Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten:

• Sanierungskosten (Dämmung, Heizungsmodernisierung, Solaranlage) vs. möglicher Wertzuwachs nach Sanierung
• Verfügbare Fördermittel: KfW und BAFA bieten weiterhin attraktive Zuschüsse und zinsgünstige Kredite
• Aktueller Marktwert im Raum Augsburg/Aichach-Friedberg – unsanierte Objekte verlieren relativ an Attraktivität gegenüber modernisierten Konkurrenzimmobilien
• Steigender CO₂-Preis, der die Betriebskosten älterer Heizungen erhöht

Profil 3: Sehr energieineffizientes Gebäude (Effizienzklasse G) oder Nichtwohngebäude

Insbesondere Nichtwohngebäude mit schlechter Energiebilanz sehen sich ab 2030 konkreten Sanierungspflichten gegenüber. Für private Eigentümer sehr alter, unsanierter Wohngebäude steigt der wirtschaftliche Druck durch höhere Energiekosten, schlechtere Vermietbarkeit und Finanzierungshürden kontinuierlich. Ein frühzeitiger Verkauf kann hier sinnvoll sein vor allem bevor strengere nationale Umsetzungsregeln Schlagzeilen machen und den Markt beeinflussen.

4. Was bedeutet das konkret für den Immobilienmarkt Augsburg und Aichach-Friedberg?

Die Region rund um Augsburg und den Landkreis Aichach-Friedberg ist von diesen Entwicklungen nicht ausgenommen im Gegenteil:

• Augsburg als Großstadt (über 100.000 Einwohner) muss bis 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Diese entscheidet, wo Fernwärme, Wärmepumpen oder andere Systeme vorgesehen sind.
• Im Landkreis Aichach-Friedberg haben die Kommunen bis 30. Juni 2028 Zeit hier ist noch etwas mehr Spielraum, aber die Planung sollte nicht auf die lange Bank geschoben werden.
• Energetisch gut aufgestellte Immobilien erzielen im aktuellen Marktumfeld spürbar bessere Preise. Die Nachfrage nach Objekten mit niedrigen Betriebskosten ist dauerhaft hoch.
• Ältere Gebäude mit fossilen Heizsystemen und schlechter Dämmung verlieren relativ an Attraktivität sowohl für Käufer als auch für institutionelle Finanzierungen (Stichwort: ESG-Kriterien der Banken).

5. Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder sanieren möchten diese Schritte empfehlen wir:

• Energetischen Status ermitteln: Lassen Sie einen aktuellen Energieausweis erstellen oder einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) aufstellen.
• Fördermittel prüfen: KfW (Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG) und BAFA bieten attraktive Zuschüsse aktuell bis zu 70 % für Wärmepumpen. Diese Programme laufen mindestens bis 2029.
• Wärmeplanung Ihrer Gemeinde beobachten: Besonders in Augsburg entscheidet die kommunale Wärmeplanung, welche Heizsysteme künftig sinnvoll sind.
• Professionelle Immobilienbewertung einholen: Erst wenn Sie den aktuellen Marktwert kennen, können Sie die Wirtschaftlichkeit von Sanierung vs. Verkauf solide vergleichen.
• Nicht in Panik handeln: Die Gesetze sind komplex, die Fristen gestaffelt. Wer jetzt informiert handelt, hat Zeit und Optionen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzliche Regelungen können sich bis zur endgültigen Verabschiedung noch ändern. Stand: März 2026. – Immobilien Kufleitner | Ihr Immobilienmakler in Friedberg, Augsburg und Landkreis Aichach-Friedberg