Altbau verkaufen in Augsburg & Aichach-Friedberg
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung aus den 1960er, 70er oder 80er Jahren in Augsburg, Friedberg oder im Landkreis Aichach-Friedberg verkaufen – und haben bei Besichtigungen schon Interessenten erlebt, die mit dramatischen Zahlen um sich werfen? Sanierungskosten von 150.000 €, Energieklasse F als „Katastrophe", Wärmepumpe als Pflichtprogramm?
Atmen Sie durch. Als Immobilienmakler, der täglich Bestandsimmobilien in dieser Region bewertet und verkauft, erkläre ich Ihnen, warum Ihr Altbau wahrscheinlich deutlich mehr wert ist als Ihnen Käufer glauben machen wollen – und mit welchen konkreten Argumenten Sie Ihren Preis souverän verteidigen.
💡 Das Wichtigste auf einen Blick
Der Raum Augsburg und das Wittelsbacher Land gehören 2026 zu den gefragtesten Immobilienregionen Süddeutschlands. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Ein „Sanierungsstau" ist für den richtigen Käufer kein Nachteil – er ist eine Chance mit staatlichem Fördergeld.
Die Realität des Immobilienmarkts Augsburg 2026
Wer heute eine Immobilie in Augsburg oder dem Landkreis Aichach-Friedberg verkaufen möchte, hat einen entscheidenden Vorteil: Er sitzt auf einem der attraktivsten Märkte Bayerns außerhalb Münchens. Die Gründe:
- Der München-Effekt: Solange die Preise und Mieten in der Landeshauptstadt in astronomische Höhen steigen, weichen Familien, Pendler und Investoren in die Region Augsburg aus. Die A8-Anbindung (Augsburg–München in 45 Min.) und der ICE-Halt am Augsburger Hauptbahnhof machen die Region ideal für Berufspendler.
- Knappes Angebot: In gut erschlossenen Lagen von Friedberg, Mering, Kissing oder Aichach gibt es kaum Neubau-Alternativen. Bestandsimmobilien sind die einzige Option für viele Käufer.
- Substanz-Qualität: Häuser aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre wurden in der Region oft massiv mit Ziegelsteinen gebaut. Diese Substanz ist deutlich hochwertiger als viele moderne Leichtbauweisen.
Aktuelle Marktpreise für Häuser in Augsburg & Umgebung 2026
| Lage | Energieklasse | Preisspanne (Haus) | Nachfrage 2026 |
|---|---|---|---|
| Augsburg Innenstadt / City | B–D | 4.500 – 6.500 €/m² | sehr hoch |
| Augsburg Göggingen, Stadtbergen | C–E | 3.800 – 5.500 €/m² | hoch |
| Augsburg Lechhausen, Haunstetten | D–F | 3.200 – 4.800 €/m² | hoch |
| Friedberg (Stadt) | C–E | 3.500 – 5.200 €/m² | sehr hoch |
| Aichach | D–F | 2.900 – 4.500 €/m² | hoch |
| Mering, Kissing, Friedberg-Umland | D–F | 3.200 – 4.800 €/m² | hoch |
Wichtig zu verstehen: Die Energieklasse eines Hauses ist nur einer von vielen Wertfaktoren – und in unserer Region aufgrund der hohen Nachfrage ein vergleichsweise kleiner. Die Lage, die Grundstücksgröße und der bauliche Zustand (Statik, Dach, Wasserleitungen) sind entscheidender.
⚠️ Häufiges Missverständnis
Viele Verkäufer glauben, die Energieklasse ihres Hauses drücke direkt auf den Verkaufspreis. Das stimmt so nicht. In Lagen mit hoher Nachfrage – wie Friedberg, Mering oder zentral in Augsburg – kaufen Interessenten den Standort, nicht die Energieklasse. Die Wertsteigerung durch eine gute Lage überwiegt in der Regel den Wertverlust durch eine schlechtere Energieklasse bei weitem.
Die „Sanierungskeule": Das beliebteste Druckmittel von Käufern
Es gibt ein Muster, das erfahrene Makler in Augsburg und Umgebung regelmäßig beobachten: der strategische Einsatz von Sanierungskosten als Verhandlungstaktik. So läuft das meistens ab:
🎭 Typisches Käufer-Szenario
- Käufer besichtigt und zeigt echtes Interesse
- Käufer lobt die Substanz und Lage des Hauses
- Käufer zückt den Taschenrechner: Heizung + Dach + Fenster = 180.000 € Abzug
- Käufer bietet weit unter Marktwert an – und hofft, dass Sie unter Zeitdruck stehen
Das Problem: Die genannten Sanierungskosten sind oft maßlos übertrieben und berücksichtigen weder staatliche Förderungen noch den tatsächlichen Modernisierungsbedarf. Wer auf diese Taktik eingeht, verschenkt in einer Region wie Augsburg schnell 50.000 bis 100.000 € oder mehr.
Was Sanierungen in der Region wirklich kosten – und was gefördert wird
Hier sind die realen Zahlen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die KfW-Bank fördern energetische Sanierungen 2026 über das Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude (BEG) – und das teilweise mit bis zu 70 % der Kosten:
| Maßnahme | Bruttokosten | Förderung (BEG/KfW) | Netto-Aufwand ca. |
|---|---|---|---|
| Heizung (Öl/Gas → Wärmepumpe) | 15.000 – 40.000 € | bis zu 70 % über BEG | 4.500 – 12.000 € |
| Dachdämmung | 8.000 – 25.000 € | bis zu 20 % über BEG | 6.400 – 20.000 € |
| Fassadendämmung (WDVS) | 15.000 – 45.000 € | bis zu 20 % über BEG | 12.000 – 36.000 € |
| Fenster & Türen | 8.000 – 20.000 € | bis zu 20 % über BEG | 6.400 – 16.000 € |
| Komplettsanierung (EH85) | 50.000 – 150.000 € | bis zu 45 % über BEG | 27.500 – 82.500 € |
💡 Der entscheidende Punkt
Als Verkäufer haben Sie auf diese Fördergelder oft keinen Anspruch mehr – aber Ihr Käufer schon. Das bedeutet: Ein Käufer, der die Sanierung selbst durchführt, trägt deutlich weniger tatsächliche Kosten als er Ihnen in der Verhandlung einreden möchte.
Argumentieren Sie mit diesen Nettowerten – nicht mit den Bruttokosten.
Das GEG 2026: Was Eigentümer in Augsburg wirklich wissen müssen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sorgt seit seiner Verschärfung für viel Verunsicherung – auch und gerade im Raum Augsburg. Was gilt wirklich?
Das GEG 2026 im Überblick
- Keine Pflicht zur sofortigen Sanierung beim Verkauf: Ein Hausverkauf in Augsburg löst grundsätzlich keine Pflicht zur energetischen Sanierung aus. Es gibt jedoch eine Pflicht zur Vorlage des Energieausweises und ggf. zur Nachrüstung bestimmter Komponenten (z. B. ungedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen).
- Heizungstausch: Fällt eine alte Öl- oder Gasheizung aus und kann nicht repariert werden, greift ab 2026 die Pflicht zum Einbau einer Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien. Es gibt jedoch großzügige Übergangsfristen.
- Ausweispflicht: Beim Verkauf oder bei der Neuvermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden – noch vor der Anzeigenschaltung. Verstoß: Bußgeld bis 10.000 €.
So verteidigen Sie Ihren Preis: 5 Argumente gegen die Sanierungskeule
Wenn ein Kaufinteressent versucht, mit Sanierungskosten zu drücken, brauchen Sie konkrete Gegenargumente. Hier sind fünf, die wirklich funktionieren:
| # | Ihr Argument |
|---|---|
| 1 | Holen Sie vorab ein reales Angebot von einem Handwerksbetrieb ein. Nicht schätzen – Fakten präsentieren. „Laut Angebot der Firma XY kostet die Heizungssanierung 22.000 € brutto, davon sind 15.000 € förderfähig." |
| 2 | Zeigen Sie aktuelle Vergleichspreise aus Ihrer Straße oder Lage. Wenn das Nachbarhaus – ebenfalls Baujahr 1978 und Energieklasse E – vor drei Monaten für 560.000 € verkauft wurde, ist das Ihr stärkstes Argument. |
| 3 | Erklären Sie dem Käufer, welche Förderungen er selbst abrufen kann (BEG, KfW, BAFA). Das zeigt, dass Sie sich auskennen – und dass der tatsächliche Netto-Sanierungsaufwand deutlich geringer ist als behauptet. |
| 4 | Betonen Sie die Substanzqualität: Massivbau, solide Fundamente, keine Schimmelprobleme, bewährte Ziegelkonstruktion. Viele Neubauten haben diese Stabilität nicht. |
| 5 | Setzen Sie eine klare Frist für das Gebot. Interessenten, die wirklich kaufen wollen, entscheiden sich schnell. Wer ewig verhandelt, sucht oft nur den Preis zu drücken, ohne ernsthaftes Kaufinteresse. |
Häufige Fragen zum Altbau-Verkauf in Augsburg (FAQ)
Muss ich vor dem Verkauf sanieren, um einen guten Preis zu erzielen?
Nein – in den meisten Fällen nicht. In einer Hochpreisregion wie Augsburg oder Friedberg kaufen Interessenten oft gezielt unsanierte Häuser, weil sie die Sanierung nach eigenen Vorstellungen gestalten und staatliche Förderungen nutzen wollen. Kleine Schönheitsreparaturen können helfen – ein komplettes Sanierungsprogramm lohnt sich selten für den Verkäufer.
Was kostet ein Energieausweis und brauche ich ihn zwingend?
Ja, der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich Pflicht – spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen. Ein Verbrauchsausweis kostet ca. 50–100 €, ein Bedarfsausweis ca. 200–500 €. Bei Häusern mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977 ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Wie lange dauert es, ein Altbau-Haus in Augsburg zu verkaufen?
Bei einer realistischen Preisgestaltung und professioneller Vermarktung liegt die Vermarktungszeit im Raum Augsburg für gut gelegene Bestandsimmobilien derzeit bei 6 bis 12 Wochen bis zur Angebotsannahme. Überteuerte Angebote oder fehlende Unterlagen verlängern den Prozess erheblich.
Soll ich Sanierungskosten beim Preis schon einkalkulieren oder voll anbieten?
Voller Angebotspreis auf Basis des Marktwerts – nicht auf Basis abgezogener Sanierungskosten. Wer selbst schon abzieht, gibt dem Käufer die Möglichkeit, nochmals zu verhandeln. Legen Sie den Marktwert fest, gehen Sie damit in die Vermarktung, und reagieren Sie auf Verhandlungsversuche mit den oben genannten Fakten-Argumenten.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf einen Energieberater zu beauftragen?
In vielen Fällen ja – nicht um zu sanieren, sondern um den tatsächlichen Sanierungsaufwand realistisch beziffern zu können. Ein unabhängiges Energieberater-Gutachten, das zeigt, was eine Sanierung wirklich kosten würde (und was gefördert wird), ist ein starkes Verhandlungsargument gegenüber Käufern, die mit überhöhten Fantasiezahlen arbeiten.
Fazit: Ihr Altbau ist mehr wert als Sie denken
Ein unsaniertes Haus in Augsburg, Friedberg oder Aichach ist 2026 kein Problem – es ist ein gefragtes Produkt auf einem starken Markt. Die energetische Panikmache mancher Käufer ist eine Verhandlungstaktik, keine Marktwahrheit.
Wer seinen Marktwert kennt, die Förderlandschaft versteht und mit Fakten argumentiert, erzielt den Preis, den seine Immobilie verdient. Der erste Schritt ist immer die fundierte Marktwertanalyse durch jemanden, der die Mikrolage kennt – nicht durch ein Online-Tool.
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